今回は不動産を売却した際の税金について解説します。特に、譲渡所得に対する3000万円特別控除と軽減税率の要点を整理し、わかりやすく解説します。
不動産の譲渡所得とは？
不動産を売却した際の利益に対して課税される所得税および住民税を譲渡所得税といいます。譲渡所得は以下の計算式で求められます：
譲渡所得 = 売却価格 - 取得費 - 譲渡費用| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 売却価格 | 売却した際の総額 |
| 取得費 | 購入時の価格、仲介手数料、登記費用など |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、解体費用など |
ポイント:
- 取得費には、購入時に一度だけ発生する費用のみを含めます。固定資産税や修繕費は含めません。
- 取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費として計上します。
- 相続や贈与で取得した不動産の取得費は、前所有者の取得費を引き継ぎます。
譲渡所得の税率
譲渡所得には、所有期間に応じて異なる税率が適用されます。
| 所有期間 | 税率（所得税 + 住民税） |
|---|---|
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% |
所有期間は、譲渡した年の1月1日時点で判定します。
3000万円特別控除と軽減税率の特例
3000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円を控除できます。適用条件は以下の通りです：
- 自分または配偶者、直系親族への譲渡ではない。
- 居住の終了から3年以内の12月31日までに譲渡すること。
- 確定申告を行うこと。
- 過去に同様の控除を3年以内に利用していないこと。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 控除額 | 最大3000万円 |
| 適用条件 | 居住用財産であること、特別な関係者への譲渡でないことなど |
軽減税率の特例
所有期間が10年を超える居住用財産に対して、以下の軽減税率が適用されます：
| 譲渡所得 | 税率（所得税 + 住民税） |
|---|---|
| 6000万円以下の部分 | 14.21% |
| 6000万円超の部分 | 20.315% |
不動産の譲渡所得に関しての短期・長期は5年を境にしています。
一方、特別控除や軽減税率の適用要件に関する居住期間は10年です。
この違いを整理しておきましょう
もうひとつ、注意ポイントがあります。
3,000万円の特別控除は、適用要件に居住期間はありません。
軽減税率の適用要件には、10年間の居住条件があります。
過去問
個人が土地を譲渡した場合の譲渡所得に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．譲渡所得のうち、土地を譲渡した日の属する年の１月１日における所有期間が１０年以下のものについては短期譲渡所得に区分される。
２．譲渡所得の金額の計算上、取得費が不明な場合には、譲渡収入金額の５％相当額を取得費とすることができる。
３．譲渡するために直接要した仲介手数料は、譲渡所得の金額の計算上、譲渡費用に含まれる。
４．土地の譲渡に係る譲渡所得の金額は、当該土地の所有期間の長短にかかわらず、他の所得の金額と合算せず、分離して税額が計算される。
日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 20年9月
最も「×不適切」な選択肢を選ぶ問題
- 不動産の譲渡所得に関しては、5年を境に短期・長期の判定を行います。したがって「×不適切」です。
以下はすべて「○適切」のはずですが、念のため見ていきましょう。 - 取得費が不明（先祖代々、古くから持っている不動産など）は取得費が不明なものは、譲渡収入金額の5％が取得費として認められます。ちなみに、取得費は5％に満たなくても5％を許容されます。
- 仲介手数料や取り壊しの費用は、譲渡費用に含まれます。
- 譲渡所得の金額は、申告分離課税として確定申告が必要です。
居住用財産を譲渡した場合の３,０００万円の特別控除（以下「３,０００万円特別控除」という）および居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下「軽減税率の特例」という）に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
１．３,０００万円特別控除は、居住用財産を居住の用に供さなくなった日から３年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡しなければ、適用を受けることはできない。
２．３,０００万円特別控除は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることはできない。
３．軽減税率の特例は、譲渡した居住用財産の所有期間が、譲渡した日の属する年の１月１日において１０年を超えていなければ、適用を受けることはできない。
４．軽減税率の特例では、課税長期譲渡所得金額のうち６,０００万円以下の部分の金額について軽減税率が適用される。
日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 19年9月
最も「×不適切」な選択肢を選ぶ問題
- 3,000万円の特別控除の適用要件の一つに「居住の終了から3年以内の12月31日までに譲渡すること」があります。「○適切です」
- 3,000万円の特別控除には、居住期間の要件はありませんので、「×不適切」です。
- 軽減税率の適用要件には、居住期間の要件（10年間）がありますので、「○適切」です。
- 軽減税率は、所得金額のうち6,000万円以下の部分の金額について軽減税率が適用されますので、「○適切です」。※20.315%のところが、14.21%に軽減されます。
今回は、ここまでです。
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