【3分で解説！FP2級】不動産～不動産税金の基本

不動産に関する税金は非常に複雑で、多くの特例やルールが存在します。押さえるべき基本的なポイントを解説し、効率的な学習方法を提案しています。この記事ではそのポイントを明確にしていきます。

不動産取得税の詳細

不動産取得税の納税義務者

• 誰が納めるか: 不動産を取得した個人が納税義務者です。取得方法に関わらず、取得した時点で課税されます。都道府県が課税します。

課税対象の例外

• 非課税の取得: 相続や法人の合併など、特定の条件下で非課税となる場合があります。

税額の計算

• 課税標準×税率: 不動産取得税は課税標準（固定資産税評価額）に税率をかけて計算されます。通常の税率は4%ですが、マイホームの場合は3%です。

不動産取得税の特例

不動産取得税にはいくつかの特例があります。特例を活用することで、税額を軽減することが可能です。

住宅の課税標準の特例

• 新築住宅: 固定資産税評価額から1200万円を控除できます。
  適用要件: 住宅の床面積が50平米以上240平米以下であること。
  
• 中古住宅: 耐震基準に適合している場合、同様に特例が適用されます。
  適用要件: 住宅の床面積が50平米以上240平米以下であり、新耐震基準を満たしている住宅。

宅地の取得に係る特例

• 特例内容: 住宅用地の場合、固定資産税評価額の1/2が課税標準として適用されます。
  適用要件: 取得後3年以内に住宅を新築すること。または、既に住宅が建っている土地であること。

表: 不動産取得税の特例

種類	特例の内容	適用要件
新築住宅	固定資産税評価額から1200万円控除	床面積が50平米以上240平米以下
中古住宅	耐震基準適合で固定資産税評価額から控除	床面積が50平米以上240平米以下、自分の居住用、新耐震基準適合
宅地	固定資産税評価額の1/2	取得後3年以内に住宅を新築、または既存住宅が建っている

登録免許税・消費税・印紙税

登録免許税

登録免許税とは？

• 定義: 不動産の登記時に必要な国税。
• 徴収先: 法務局（国の機関）が担当するため、国税に分類されます。
• 納税義務者: 登記を受ける者（権利部に関する登記が対象）。

課税対象と例外

• 課税される場合: 所有権の移転登記などが対象です。相続や法人合併による移転登記でも課税されますが、税率は低く設定されています。
• 課税されない場合: 表題部の登記は義務であり、課税対象外です。

税額の計算方法

• 基本計算式: 課税標準（固定資産税評価額） × 税率。
• 例外: 抵当権の設定登記の場合は、借りた金額（債権金額）が課税標準となります。

税率の詳細

登録免許税の税率は、土地と建物で異なり、また取得方法によっても異なります。代表的なパターンを記載します。

登記の種類	通常の税率	特例税率
土地	2%	1.5%（マイホーム）
建物（新築住宅）	0.4%	特例なし
相続・法人合併による土地	0.4%	特例なし
抵当権設定	借りた金額の0.4%	0.1%

消費税

消費税の基本

• 原則: すべての物やサービスの消費にかかります。
• かかるもの: 建物の譲渡、住宅を除く貸付、不動産仲介手数料、1ヶ月未満の土地の貸付。

消費税がかからないもの

• 土地の譲渡・貸付: 土地は消費されないため、非課税。
• 住宅の貸付（賃貸住宅）: 住宅の家賃には消費税がかかりません。

項目	消費税の有無	解説
建物の譲渡	課税	建物は消費されるため
土地の譲渡	非課税	土地は消費されない
賃貸住宅の貸付	非課税	住宅の家賃には消費税がかからない
不動産仲介手数料	課税	サービスの提供に対する対価

印紙税

印紙税の基本

• 定義: 契約書などの文書に貼付する収入印紙により納める国税。
• 適用される文書: 売買契約書、領収書（5万円以上）、その他の金額が記載された契約書。

納付額の決定方法

• 契約金額に応じて: 金額に応じた収入印紙を貼付します。記載金額がない場合は200円の印紙を貼ります。
• 作成者が納付: 契約書を作成した者が印紙税を納付します。

印紙税が課されない文書

• 建物の賃貸借契約書: 貼付不要。
• 5万円未満の領収書: 貼付不要。
• 電子化された契約書: 紙媒体でないため、貼付不要。

文書の種類	印紙税の要否	解説
売買契約書	必要	記載金額に応じた収入印紙を貼付
建物の賃貸借契約書	不要	賃貸借契約書には印紙税が課されない
5万円未満の領収書	不要	5万円未満の場合、印紙を貼る必要がない
電子化された売買契約書	不要	電子ファイルには印紙を貼付する場所がないため納付不要

参考動画

• 【FP解説】不動産の税金がキツい？受験生の90％が知らない大前提がこれだ【完全E14】
• 【FP解説】これで数字も混乱しない！登録免許税や消費税の頻出論点【完全E15】

過去問

不動産の取得に係る税金に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合であっても課される。

２．所定の要件を満たす住宅を新築した場合、不動産取得税の課税標準の算定に当たっては、一戸につき最高１,５００万円が価格から控除される。

３．登録免許税は、相続により不動産を取得した場合の所有権移転登記であっても課される。

４．登録免許税は、建物を新築した場合の建物表題登記であっても課される。

日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験　21年9月

最も「×不適切」な選択肢を選ぶ問題

1. 不動産取得税は、相続により不動産を取得した場合は、課されません。したがって「×不適切」です。
2. 不動産取得税の特例は、一戸あたり1200万円ですので、したがって「×不適切」です。
3. 相続の場合、不動産取得税は課されませんが、登録免許税は課されます。したがって「○適切」です。
4. 登記記録の表題部を作成するための登記（表題登記）には、登録免許税は課税されません。したがって「×不適切」です。

今回は、ここまでです。