【3分で解説！FP2級】不動産～不動産の基本、公示価格、基準地標準価格、路線価、固定資産税評価額とは

不動産に関する重要な知識について解説します。不動産分野を得意にするための第一歩として、今回は不動産の価格について学びます。ここで覚えることは、価格の表を覚える！に尽きます。

不動産価格の種類

不動産価格にはさまざまな種類があり、それぞれが異なる目的や計算方法で決められています。主な価格には以下の4つがあります。どこの管轄で、いつ頃、開示されるのかを重点的に覚えましょう。

1. 公示価格
2. 基準値標準価格
3. 相続税路線価
4. 固定資産税評価額

1. 公示価格

公示価格は、国が毎年1月1日に決定し、3月に発表する価格です。この価格は、土地の取引における基準となります。実際の取引価格に最も近い価格で、国土交通省が管理しています。

2. 基準値標準価格

基準値標準価格（都道府県地価調査）は、公示価格を補完する役割を持ちます。毎年7月1日に決定され、9月に発表されます。これを決めるのは都道府県で、地方の詳細な価格を把握するための基準となります。

3. 相続税路線価

相続税路線価は、相続税や贈与税の計算に用いられる価格です。毎年1月1日に国税庁によって決定され、7月に発表されます。この価格は、公示価格の約80%とされており、相続時の税額計算の基準となります。

4. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や不動産取得税の計算に用いられる価格です。1月1日に市町村が決定し、3年ごとに見直されます。この価格は、公示価格の約70%とされ、地方税の基準となります。

この表を絶対に覚える

価格の特徴をまとめた表を示します。

不動産の鑑定評価

不動産の鑑定評価は、土地や建物の価値を専門家が評価するプロセスです。これは特に不動産の売買や貸借、相続時に重要な役割を果たします。不動産鑑定士が行うこの評価には、主に以下の3つの方法があります。以下、複数の手法を併用します。

1. 原価法

原価法は、対象不動産を再度建築する場合にかかる費用を基に評価する方法です。新築時の費用から経年劣化などを差し引いて、現在の価値を算出します。特に新しい建物や建築コストが明確な場合に有効です。

2. 取引事例比較法

取引事例比較法は、類似した不動産の取引価格を参考に評価する方法です。複数の取引事例を比較し、地域の要因や取引の特殊条件を調整して評価額を決定します。市場の動向を反映しやすいのが特徴です。

3. 収益還元法

収益還元法は、不動産から得られる将来の収益を基に評価する方法です。賃貸物件など、収益を生む不動産に適しています。将来の収益を現在価値に割り戻して、評価額を算出します。

直接還元法

これは、年間の純収益を直接還元率で割り戻して評価する方法です。単年度の収益を基に評価するため、比較的シンプルです。

DCF法（ディスカウント・キャッシュ・フロー法）

DCF法は、複数年にわたる収益と将来の売却価格を現在価値に割り戻して評価する方法です。将来のキャッシュフローを詳細に予測し、複雑な不動産投資の評価に適しています。

過去問

土地の価格に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．地価公示の公示価格は、毎年４月１日を標準地の価格判定の基準日としている。

２．都道府県地価調査の標準価格は、毎年７月１日を基準地の価格判定の基準日としている。

３．相続税路線価は、地価公示の公示価格の７０％を価格水準の目安としている。

４．固定資産税評価額は、全国の各地域を管轄する国税局長が、固定資産評価基準に基づき決定する。

日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験　24年1月

最も「○適切」な選択肢を選ぶ問題

1. 公示価格は毎年1月1日が基準日となりますので、4月1日ではありません「×不適切」です。
2. 都道府県地価調査（基準地標準価格）は、毎年7月1日が基準日ですので「○適切」です。
3. 相続税路線価は、公示価格の80％を価格水準の目安として設定されるので、「×不適切」です。
4. 固定資産税評価額は、都道府県が決定します。国税局長ではありませんので、「×不適切」です。

土地の価格に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．相続税路線価は、地価公示の公示価格の７０％を価格水準の目安として設定されている。

２．固定資産税評価額は、原則として、３年ごとの基準年度において評価替えが行われる。

３．地価公示の公示価格は、毎年１月１日を価格判定の基準日としている。

４．都道府県地価調査の基準地の標準価格は、毎年７月１日を価格判定の基準日としている。

日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験　19年5月

最も「×不適切」な選択肢を選ぶ問題

1. 相続税路線価は、公示価格の80％を価格水準の目安としますので、「×不適切」です。
2. 固定資産税評価額は、3年ごとに見直しがされますので、「○適切」です。
3. 公示価格は、毎年1月1日が基準日ですので、「○適切」です。
4. 都道府県地価調査は、毎年7月1日が基準日ですので、「○適切」です。

今回は、ここまでです。