【3分で解説！FP2級】不動産～★特例群★特定居住用財産の買換え特例、不動産の譲渡損失に関する特例、空き家に関わる譲渡の特例

今回は「不動産の譲渡所得の特例」の3つ目、特定居住用財産の買換え特例について解説します。この特例はごちゃごちゃしていてわかりにくい分野ですが、ポイントを押さえれば理解が深まります。この記事では、特例の概要や要件、計算方法について、概要を説明します。

また、そのほかの特例も簡単にポイントだけ紹介します。

特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例の目的

この特例は、居住用財産（マイホーム）を売却して新しい住宅を購入する際に、譲渡所得税の課税を将来に繰り延べることができる制度です。譲渡所得税の支払いを先延ばしにすることで、現時点での税負担を軽減します。

特定居住用財産の買換え特例の要件

譲渡資産（売却する家）

• 譲渡額が1億円以下
• 所有期間が10年以上
• 居住期間が10年以上

買換資産（購入する家）

• 売却年の前年、当年、翌年の3年以内に取得
• 12月31日までに居住
• 面積が50平米以上、敷地面積が500平米以下

特定居住用財産の買換え特例の仕組み

課税の繰延べ

売却した家の譲渡所得税を将来に繰り延べることで、現時点での税負担を軽減します。具体的には、新しい家を購入するために売却代金を充てた場合、現時点で課税される譲渡所得を将来の売却時まで繰り延べることができます。

例：

• 2000万円で購入した家を5000万円で売却
• 6000万円の新しい家を購入
• 譲渡所得は3000万円（5000万円 – 2000万円）
• 新しい家の購入額が5000万円を超えているため、譲渡所得3000万円は課税繰延べ対象

課税繰延べの計算

売却金額と購入金額の差額が重要です。売却金額より購入金額が少ない場合、その差額に応じた部分のみ繰り延べが可能です。

例：

• 2000万円で購入した家を5000万円で売却
• 4000万円の新しい家を購入
• 譲渡所得は3000万円（5000万円 – 2000万円）
• 4000万円は購入に充てられたため、5分の4は課税繰延べ可能
• 3000万円のうち600万円（3000万円 × 1/5）は課税対象

特定居住用財産の買換え特例のメリットとデメリット

メリット

• 現時点での税負担を軽減
• 購入資金の確保がしやすい

デメリット

• 税金の支払いが将来に繰り延べられるだけであり、節税効果はない
• 譲渡所得の計算が複雑

不動産の譲渡損失に関する特例

譲渡損失の特例とは、不動産を売却した際に損失が発生した場合、他の所得と損益通算や繰越控除を利用して税金を軽減できる制度です。これにより、売却時に損失が発生しても、納税負担を軽減することが可能になります。

主な特例

• 居住用財産の買い替えによる譲渡損失の特例
• 居住用財産を売却し、新たに購入する際に損失が発生した場合に適用されます。
• 特定居住用財産の譲渡損失の特例
• 売却後も住宅ローンが残っている場合に、税金の負担を軽減するために適用されます。

特例の共通要件

特例を適用するためには、以下の共通要件を満たす必要があります：

• 親族への譲渡ではないこと
• 居住開始から3年以内に売却していること
• 譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以上であること
• 繰越控除は、所得金額が3000万円以下の年

これらの要件を満たすことで、特例の適用が可能になります。

具体的な適用例とポイント

居住用財産の買い替えによる譲渡損失の特例

この特例は、新たに50㎡以上の居住用財産を購入し、10年以上の住宅ローンを組んだ場合に適用されます。適用されると、他の所得と損益通算を行い、税負担を軽減することができます。また、損失が大きく残る場合には、翌年以降3年間繰越控除が可能です。

特定居住用財産の譲渡損失の特例

住宅を売却し、ローンが残っている場合にも特例が適用されます。この場合、他の所得と損益通算し、税負担を軽減できます。また、住宅ローン控除との併用も可能です。

空き家に関わる譲渡の特例

空き家に関する特例も試験に出る可能性が高い分野です。これは、相続によって取得した空き家を売却した際、譲渡所得から3000万円を特別控除できる制度です。条件としては、相続直前に非相続人が居住していたこと、1981年以前に建築された旧耐震基準の物件であること、リフォームまたは取り壊しを行っていること、などが挙げられます。

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表：譲渡損失の特例の比較

特例の種類	適用条件	適用効果
居住用財産の買い替えによる譲渡損失の特例	50㎡以上の居住用財産の購入、10年以上の住宅ローン	他の所得との損益通算、繰越控除（3年間）
特定居住用財産の譲渡損失の特例	住宅ローンが残る場合	他の所得との損益通算、住宅ローン控除との併用可能
空き家に関わる譲渡の特例	相続で取得した空き家、旧耐震基準の物件	3000万円の特別控除

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今回は、ここまでです。