【3分で解説！FP2級】不動産～区分所有法　3/4、4/5必ず覚える分数

区分所有法は、分譲マンションなどの区分所有建物における管理に関するルールを定めた法律です。この法律の理解は、FP試験2級を目指す受験生にとって重要です。以下では、区分所有法の基本概念と頻出ポイントを簡潔に解説します。

区分所有法の概要とポイント解説
過去問

区分所有法の概要とポイント解説

区分所有権とは？

区分所有権は、マンションなどの区分所有建物において、特定の部分を所有する権利です。これには、以下の2つの要素が含まれます。

専有部分: 個人が専有できる部分。例えば、「分譲マンションの201号室を購入しました」など。
共有部分: 複数の所有者で共有する部分。例えば、廊下、エレベーター、ゴミ捨て場など。

共有部分は、各所有者が占有部分の床面積に応じて共有します。また、共有部分はさらに法定共有部分と規約共有部分に分かれます。

法定共有部分: エントランスや階段など、法律で共用が定められている部分。
規約共有部分: 管理人室や集会室など、管理規約で共用が定められる部分。

敷地利用権

敷地利用権は、区分所有権とセットで与えられる権利であり、建物の敷地を利用する権利です。この権利は、区分所有権と分離して処分することはできません。

つまり、201号室の所有者はその部屋に行くための敷地利用権も持ち、その権利を他人に売却することはできないのです。

区分所有建物の管理

区分所有建物の管理は、所有者全員で行います。管理組合が設立され、管理者が選任されます。管理組合は年に1回以上の集会を招集し、様々な事項について決議を行います。

集会の招集通知: 通常の集会は1週間前、建て替えの決議の場合は2ヶ月前に通知します。
管理組合への強制加入: 区分所有者は自動的に管理組合に加入し、脱退は許されません。

集会の決議

集会の決議は、区分所有者数と議決権数に基づいて行われます。議決権数は、専有部分の面積に応じて割り当てられます。以下のように、決議内容によって必要な賛成割合が異なります。

過半数: 管理者の選任や共有部分の管理に関する決議。
3/4以上: 規約の設定、変更、廃止に関する決議。
4/5以上: 建て替えの決議。

建て替えは全員に大きな影響を与えるため、非常に高い賛成割合が必要です。

過去問

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

１．管理者は、少なくとも毎年１回、集会を招集しなければならない。

２．区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、規約に別段の定めがない限り、敷地利用権を専有部分と分離して処分することができない。

３．共用部分に対する各区分所有者の共有持分は、各共有者が有する専有部分の床面積の割合によるものとされ、規約で別段の定めをすることはできない。

４．専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者１人を定めなければならない。

日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験　24年1月

最も「×不適切」な選択肢を選ぶ問題

管理者は、年に1回、集会を招集する必要があります。したがって「○適切」です。
区分所有権と敷地利用権は、分離して処分することができません。したがって「○適切」です。
共用部分は「各所有者が占有部分の床面積に応じて共有します」が、管理規約で定めを作ることは可能です。したがって「×不適切」です。
たとえば、夫婦で共同して所有するようなマンションのケースなどがありますが、議決権は1人を定める必要があります。「○適切」です。

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。

１．区分所有建物ならびにその敷地および附属施設の管理を行うための区分所有者の団体（管理組合）は、区分所有者全員で構成される。

２．区分所有建物のうち、構造上の独立性と利用上の独立性を備えた建物の部分は、区分所有権の目的となる専有部分であり、規約によって共用部分とすることはできない。

３．規約を変更するためには、区分所有者および議決権の各５分の４以上の多数による集会の決議が必要となる。

４．集会の招集の通知は、規約で別段の定めをしない限り、開催日の少なくとも１ヵ月前に会議の目的たる事項を示して各区分所有者に発しなければならない

日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験　21年1月

最も「○適切」な選択肢を選ぶ問題