土地や建物を借りる際に、そのルールを定める重要な法律が「借地借家法」です。借地借家法は、特に借り主の権利を保護するために設けられており、賃貸契約に関する基本的な規則を定めています。この記事では、借地借家法の基本概念から具体的な契約形態、借主を守るための制度についてポイント解説します。
借地借家法
借地借家法とは、土地や建物の賃貸借に関するルールを定めた法律です。これにより、借り主（借りている人）を保護するための法律となっています。
借地借家法
この法律の基本的な役割は、不動産を借りて住む、もしくは事業を行うために必要なルールを提供することです。民法だけでは不十分であり、特に住むための不動産に関しては、特別な保護が必要です。
借地権
建物の所有を目的として、地代を払って土地を借りる権利
借地権設定者：土地を貸す側のひと
借地権者：土地を借りる側のひと
- 建物がない駐車場や資材置き場は借地権とはならない
- 使用貸借（地代を払っていないで、借りている状態）は含まれない
- 契約の更新の有無によって、普通借地権と定期借地権がある
- 借主は賃借権の登記がなくても自分名義の建物を所有することで第三者に対抗できる
普通借地権
建物の所有を目的とする借地権。
- 居住用、事業用の制限はありません
- 契約の存続期間（契約期間）は、30年以上で定めます
例）当事者間で20年と定めても、自動的に30年。当事者間で40年と定めた場合は40年 - 存続期間が終了しても、土地に建物があれば、当事者間の合意または法定更新により、契約が更新されます。
- 初めての更新は、20年以上、2回目の更新は10年以上で設定します。
- 借地権設定者が更新を拒絶するには、正当な事由が必要。
- 契約の更新がない場合、借主は借地権設定者に建物を時価で買い取るように請求可能
- 地代を増額しない旨の特約は有効
- 地代を減額しない旨の特約は無効（借主は減額の請求が可能）
賃料を上げないというのは、借主に有利な話
賃料を上げるというのは、借主に不利な話。借主を保護するのです
定期借地権
定期借地権は、一定期間だけ土地を借りる契約で、期間が終わったら土地を必ず返すことが前提です。更新はできず、期間が終了したら返却が必要です。
一般定期借地権
目的: 一般的な住居のための土地借用
特徴: 契約期間は50年以上。終了後は更地で返却し、建物の買取請求権はなし。
契約方法: 書面で行う。FAXやメールでも可。
事業用定期借地権
目的: 事業用の建物専用の土地借用
特徴: 契約期間は10年以上50年未満。短い期間で契約が可能。居住用部分は含まない。
契約方法: 公正証書による契約が必要。
建物譲渡特約付借地権
目的: 終了時に建物を譲渡する特約を付けた土地借用
特徴: 契約期間は30年以上。終了時に建物を貸し主に譲渡する特約を付ける。
契約方法: 口頭でも契約可能。
まとめると以下の表となります
過去問
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。
１．普通借地権の設定契約において、期間の定めがない場合には、存続期間は５０年となる。
２．普通借地権の当初の存続期間が満了して更新する場合、当事者間で更新後の存続期間を更新の日から１０年と定めたときは、更新後の存続期間は更新の日から１０年とされる。
３．事業用定期借地権等においては、建物の用途は事業用に限定されているため、法人が従業員向けの社宅として利用する建物の所有を目的として設定することができない。
４．事業用定期借地権等の設定を目的とする契約は、書面によってしなければならないが、その書面が公正証書である必要はない。
日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 20年9月
最も「○適切」な選択肢を選ぶ問題
- 普通借地権の存続期間は、期間の定めがない場合、30年となりますので、50年ではありません。「×不適切」です。
- 1回目の更新は20年間、2回目以降は10年かそれ以上となります。問題文は1回目の更新を10年と定めようとしているので、「×不適切」です。
- 事業用定期借地権は「居住用部分は含まない」とありますので、社宅利用はできません。したがって、本問題は「○適切」です。
- 事業用定期借地権は公正証書での契約が必要となりますので、「×不適切」です。一般定期借地権においては、書面であれば、公正証書である必要はありません。
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第２２条の借地権を一般定期借地権といい、同法第２２条から第２４条の定期借地権等以外の借地権を普通借地権という。
１．普通借地権の存続期間は２０年とされているが、当事者が契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。
２．普通借地権の当初の存続期間が満了する場合、借地上に建物が存在しなくても、借地権者が借地権設定者に契約の更新を請求したときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされる。
３．一般定期借地権において、もっぱら居住の用に供する建物の所有を目的とするときは、存続期間を３０年として設定することができる。
４．一般定期借地権において、契約の更新および建物の築造による存続期間の延長がなく、建物等の買取りの請求をしないこととする旨を定める特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
日本 FP 協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定学科試験 20年1月
最も「○適切」な選択肢を選ぶ問題
- 普通借地権の存続期間は、期間の定めがない場合は30年ですので、20年は「×不適切」です。
- 普通借地権は建物の存在が前提で、契約の更新が発生します。建物が存在しない場合は更新できませんので、「×不適切」です。
- 一般定期借権は、50年以上で存続期間が設定されますので、30年は「×不適切」です。
- 消去法で「○適切」となりますが、通常は建物の買い取り請求ができるところ、それをやらないとする特約は、きちんとした書面でのやりとりが必要で、それが公正証書ということになります。
今回は、ここまでです。
コメント