路線価方式とは？
路線価方式は、主に市街地にある宅地の評価に使用されます。路線価は、道路ごとに1平方メートルあたりの価値として定められ、国税庁が発表します。この路線価を基にして土地の評価額を計算する手法です。
路線価方式の計算手法
評価額の計算式
以下の計算式が基本です：
評価額=路線価×奥行補正率×宅地面積
- 路線価：対象の道路に定められた1平方メートルあたりの価値（1000円単位）。
- 奥行補正率：土地の奥行きが適正な場合1.00、それ以外の場合は補正値が適用されます。
- 宅地面積：評価対象の土地の面積（平方メートル）。
路線価方式と倍率方式の違い
試験では、路線価方式と倍率方式の違いについて問われることもあります。以下の表に要点をまとめました。
| 特徴 | 路線価方式 | 倍率方式 |
|---|---|---|
| 使用地域 | 市街地の宅地 | 郊外や農村部の宅地 |
| 評価方法 | 路線価を基に計算 | 固定資産税評価額に倍率を掛けて計算 |
| 特徴 | 道路ごとに評価額が設定されている | 道路の評価が不要 |
借地権・貸家建付地とは？
土地には所有者以外の人が使用する権利が設定されることがあります。その代表例が以下の2つです。
- 借地権：土地を借りて使用する権利
- 貸家建付地：貸家（アパートなど）が建つ土地
これらの権利にはそれぞれ独自の価値があり、その評価額を計算する必要があります。
宅地の分類と評価の基本
宅地の評価は以下のように分類されます。これを理解すると、計算の仕組みがスムーズに把握できます。
| 分類 | 説明 | 評価方法（概要） |
|---|---|---|
| 自用地 | 自分が使用する土地 | 路線価方式や倍率方式で計算 |
| 借地権 | 他人の土地を借りて使用する権利 | 自用地評価額 × 借地権割合 |
| 貸宅地 | 土地を貸して他人に使用させる場合 | 自用地評価額 × (1 – 借地権割合) |
| 貸家建付地 | アパートなど貸家が建つ土地 | 自用地評価額 × (1 – 借地権割合 × 借家権割合※ × 賃貸割合) |
| 貸家建付借地権 | 借りた土地に建物を建てて他人に貸す場合 | 自用地評価額 × 借地権割合 × (1 – 借家権割合※ × 賃貸割合) |
※貸家建付地と、貸家建付借地権の場合の借家権割合は30％固定です。
また、賃貸割合は、全戸数に対する入居割合ですが、試験では100％としている場合がほとんどです。
この計算式は、覚えるよりも、理屈で覚えた方が、よいです。理屈については、以下のほんださんの動画がとてもわかりやすいので、今回は動画を紹介します。動画を見た後に、計算式をみるとより理解が深まると思います。
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